房地产白银时代变得越来越艰难,对身在其中的开发商而言,探索去化和升级转型的两全其美模式一直未停歇过。原本略显冷清的类REITs探路之旅,因某些开发商和长租公寓品牌的尝试而在近期突然热闹起来。融合了“金融+”并升级了去化模式之后,长租公寓成为了开发商转型的一种新思路。

类REITs和房产众筹的实践之所以成为当前房地产行业的焦点话题,这与大开发商、基金公司两大参与主体本身具备的关注度和影响力不无关系。而实战案例更加固了这一市场印象。不久前就有万达与快钱联合,将其持有的购物中心直接转化为资本市场上的证券资产——“稳赚一号”理财产品,投资门槛仅千元,上市即被秒抢。近期则再有银泰置地发布“银泰租金宝”,将一定期限的租金收益转让给该理财产品的投资人,从而让普通投资人获得直接投资地产获得收益的机会。

REITs(RealEstate Investment Trusts),即房地产信托投资基金,通过金融手段把流动性较低的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产进行交易,其收益主要来自于租金收益和房地产升值。然而,受困于国内的法律和税务环境,REITs迟迟未能问世。随着金融政策的放开和互联网新军的进入,地产、金融、互联网的跨界互动与合作日益频繁,房产“证券化”也找到替代性方案,类RIETs的理财产品以及房产众筹的投资方式相继面世。作为开发商,借力互联网金融,在创新的模式带来高效现金流周转的同时,也为去化积压库存化打开了全新思路。

搅局者带来的“去化”新思路

早在今年年初住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中就指出“积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点”,从而加速去化国内开发商的巨量库存。分析人士指出,传统开发商的绝大多数住宅都是以出售为主的,过去可以由投资投机者接盘,但目前这类需求已基本退出市场。如果房企可以经营租赁并且可以将资产证券化,就能实现较快较多的去库存(主要是现房),对房企利好。近年长租公寓行业的迅速崛起,标志着国内长租公寓运营日趋成熟,为房企持有物业进行经营租赁转型提供了契合度极高的入口。而具有金融背景及资源整合能力的长租公寓,也正悄然引领着新一轮资产证券化的革新。

在此之前,新派公寓于2013年通过赛富基金在北京CBD区域整栋买下拥有70年产权的住宅用地森德大厦,次年改造为新派公寓CBD店。在基金化的结构下,将此住宅资产分拆份额,以基金的方式发行给多位投资人。据新派公寓估算,一期基金的平均年化回报率将超过10%,有望达到13%。水滴公寓在长租公寓的金融创新方面,与地产基金、证券公司、资产管理公司、互联网金融平台等合作开展了系列探索,其中具有代表性的是通过地产众筹的方式,与金融平台合作伙伴商海通成功收购上海宝龙城市广场的酒店式公寓。这一模式成功实现了宝龙地产项目的快速现金回流变现,同时,商海通与众多投资者获得了较高回报的稳定租金收益及资产预期升值。

长租公寓或将引领“金融+”植入

然而,真正成功的做出一套以地产去化为导向,且能满足市场需求的类REITs产品或公寓投资产品,对专业背景和资源整合能力都有着近似苛刻的要求。“融资能力与融资规划是保持此类投资产品经营正常和增强其活力的根本要素;基础资产质量则是衡量其优与劣的关键核心;长租公寓需要深刻理解房地产行业特征和运营模式,并且对投资属性尤为敏感。”曾创业过房地产基金的水滴公寓创始人冯玉光在接受采访中如此表示。像水滴和新派这样的长租公寓新军可以引导具有“金融+”性质的去库存化项目,得益于团队对于物业资产强大的评估、策划、运营能力,以及高效的融资规划、执行能力。

长租公寓作为一个在“互联网思维”下催化出的新兴行业,具备了整合资源,革新传统租住行业的基因。在“互联网+”涌向传统企业后,“金融+”的浪潮再度袭来,公寓行业做互联网金融更是具有天然的优势:租约具有稳定的薪金流,是做金融产品的好资产。冯玉光表示,公寓行业的“金融+”变革才刚刚开始,除了目前已在推进的金融产品和合作项目外,水滴公寓还意图从多个渠道探索流量变现,如何进军P2P领域成为冯玉光的下一步目标。当前P2P领域较大平台的产品多是全种类推广,获客成本很高,但最近几年垂直领域P2P正在悄然崛起。公寓房东端是有稳定现金流且符合资金方的各项要求的一类群体,而公寓的租客则是消费需求较高但当前能力有限的一类群体,很适合转化为资产方。“金融就是识别风险、管理风险、并对风险进行定价,风险管理就是信息管理,数据管理,水滴公寓能可以拥有客户的消费能力、生活习惯等数据,多了一个维度的用户数据,能更准确进行风险定价,更方便进行风险管理。”