昨日，国家统计局发布全国房地产最新的开发和销售数据：1-8月，全国房地产开发投资61063亿元，同比名义增长3.5%，增速比前7月回落0.8个百分点。自去年1月份以来，房地产开发投资增速已经连续19个月下滑，目前已经连续六个月在个位数徘徊的状态。

很多投资者看到这样的数据，恐怕会想：既然投资增速下来了，那就意味着未来进入市场的待售商品住宅和商业用房数量下降了；供给量减少，就将意味着房价上涨，现在就是入市的好时机了。

对于这样的想法，笔者作为职业房产投资者和房产投资财商教育的传播者，只想说“且慢且分析！”。一方面看，开始关注数据，懂得从数据出发去判断市场未来的走势，可以说是投资者开始尊重市场了；但从另一方面来说，考察数据，绝非仅从单一方面的个别数据就可以得出科学的结论。房产市场，尤其是房价的走向要受到多重因素，包括土地开发增速、房产开发增速、经济整体发展水平、作为投资的购房和作为消费的购房所占的比例、购房者的心理预期等诸多方面的合力影响。因此，仅看房产开发投资增速是不够的，还要看库存量的变化情况。

按照统计局发布的数据，8月末，商品房待售面积达66324万平方米，比7月末增加65万平方米。从上市房企的半年报来看，截至9月8日，共有138家房企公布半年报，总存货金额高达2.48万亿元，同比涨幅达12%。其中，市北高新同比增幅高达432%，万方发展达202%，广宇发展也高达90%。此外，华联控股、华发股份、泰和集团库存同比涨幅超过70%。从库存额来看，绿地、万科、保利、招商4家企业库存超过千亿元。

可以看出，商品房前期的库存基数较大，特别是二三四线城市去库存形势更为严峻，这在一定程度上影响了房地产开发企业的投资意愿，由此而房地产开发企业投资意愿不足，房地产开发投资增速持续回落；也就是说，造成开发投资增速回落的原因主要是库存量压制了房地产企业的投资热情——在房产投资中，“拿大头”的房企热情都下降了，那么投资者的热情又从何而来呢？

据中国指数研究院数据，今年8月份全国百城新建住宅平均价格环比上涨0.95%，涨幅较上月扩大0.41个百分点；同比止跌回升，上涨0.15%。百城住宅均价16个月以来首次出现同比环比双双上涨，这看似是房地产的利好消息，为投资者的投资热情增添了不少信心和动力。然而，投资者在乐观之余，应该认识到本轮房地产市场回暖离是在政策面上的连续“降息降准”、各种“新政”齐发的多重刺激下，预支了未来市场的潜力而带来的。而从市场预期分析，住宅市场不再可能出现集体看涨预期。即使是房产市场出现回暖，也无法改变居民可支配收入与房价的矛盾，无法改变供给量过大而需求不足的矛盾，更不能调节住宅市场区域的结构矛盾。

综上，尽管楼盖得少了，但是由于库存量的体量十分巨大，未来房地产市场大涨的可能性并不会出现；而随着各种政策刺激效应的衰退，房地产市场的发展也将趋向理性。妄图一夜暴富的人可以离场了，只想随便买套房就坐等升值的人也可以离场了；当房地产市场趋于理性，那在市场上活跃的投资者如果想博得收益，不会再像十年前那样，比拼的是谁能买下更多楼盘，而是要看投资者是否会“买”，是否精准的买对项目，是否建立对冲机制，可以在房价波动时消解掉自己财富的风险——这些都不是简单凭借一两次上涨的数据就可以做到的，更不能像十年前那样粗犷的投资形式可以做到的。当房产市场趋于理性，房产投资作为科学的一面也渐渐浮现，谁能最先抓住房产投资的本质与规律，谁就能先人一步取得收益，守护自己的财富。